Cho phép xây dựng căn hộ 25m2: Không quản lý tốt sẽ phá vỡ quy hoạch đô thị

Cơ hội nhà ở cho người thu nhập thấp

Luật Nhà ở năm 2014 đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu 45m2 đối với căn hộ chung cư thương mại. Theo đó, căn hộ chung cư phải có thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, có diện tích sàn theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

Bộ Xây dựng cho biết, nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ (dưới 45m2) là rất lớn. Loại nhà ở này nhằm phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ có 2-3 thành viên tại các đô thị lớn, các khu vực phát triển công nghiệp. Họ không đủ tiềm lực tài chính để sở hữu căn hộ thương mại có diện tích lớn nên việc xây dựng các căn hộ từ 25m2 là phù hợp và cần thiết trong bối cảnh hiện nay.

 Trong thời gian chờ Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, đối với căn hộ chung cư thương mại, có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2 (tương đương quy định hiện hành về diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội) và đảm bảo thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.

Gia đình chị Trần Thị Quyên đang thuê một căn phòng có diện tích gần 20m2 ở Kim Giang, quận Thanh Xuân, Hà Nội cho biết: “Hiện nay, nhà ở xã hội khan hiếm, chính sách cho vay vốn mua nhà đang ách tắc. Nên khi biết thông tin loại căn hộ 25m2 có thể được xây dựng và bán ra thị trường gia đình tôi rất vui, vì nó phù hợp với thu nhập của gia đình tôi”.

Chia sẻ về quyết định này, ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty TNHH địa ốc Đất Lành đồng thời là Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng việc Bộ Xây dựng chấp thuận cho phép xây dựng căn hộ thương mại 25m2 là bước ngoặt quan trọng đối với thị trường bất động sản. Nếu ở vùng ven, căn hộ chung cư thấp tầng, không có thang máy, giá bán căn hộ khoảng từ 7-9 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đối với chung cư cao 15 tầng, có thang máy thì căn hộ sẽ có giá khoảng 11-14 triệu đồng/m2. “Mức giá đó nhân với diện tích 25-30m2, mỗi căn hộ chỉ có giá từ 200-400 triệu đồng. Đây là mức giá hết sức lý tưởng, phù hợp với sức mua của người nghèo đô thị”.

Ông Nguyễn Xuân Hùng - Phó Chủ tịch Liên đoàn Lao động TP.Hà Nội nhận xét: “Đó là quyết định hợp lý”. Vì hoàn cảnh của các đối tượng lao động, nhất là những trường hợp độc thân, mới xây dựng gia đình, gia đình ít người. Thực tế hiện nay cho thấy, ở các khu nhà trọ do người dân tự phát làm, diện tích nhiều căn nhà, phòng trọ cũng chỉ 10 - 12m2 mà có tới 3 - 4 người ở. Đời sống, thu nhập của đại đa số người lao động còn khó khăn, nếu theo quy định diện tích tối thiểu nhà ở xã hội trước đây là 36m2 thì người lao động khó có tiền để mua hoặc thuê. Đối với diện tích nhà ở tối thiểu 25m2 (cùng vị trí) thì tiền mua nhà, thuê nhà sẽ thấp hơn rất nhiều. Đây chính là điều người lao động quan tâm, cân nhắc, phấn đấu để mua nhà.

Còn nhiều băn khoăn

Phạm Sĩ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, lo ngại mức độ tập trung dân số cao khi làm khu đô thị chuẩn thấp hoặc xây nhà diện tích nhỏ cho người thu nhập thấp. Do đó, phải chú trọng vấn đề hạ tầng và quản lý sao cho các khu dân cư này luôn gọn gàng, an ninh, sạch sẽ. Trước băn khoăn việc xây căn hộ diện tích nhỏ sẽ làm hình thành các khu ổ chuột trên cao, ông Liêm khẳng định, ổ chuột có hình thành hay không đều phụ thuộc vào khâu quản lý. “Vấn đề không nằm ở diện tích căn hộ, mà là diện tích sàn nhà bình quân một người lớn hay nhỏ”, ông Liêm nói.

Theo ông Liêm, cơ quan chức năng phải có nhiệm vụ quản lý vấn đề này, đảm bảo số dân trong các khu căn hộ diện tích nhỏ không quá cao, tránh gây áp lực hạ tầng. Ngoài ra, phải tiến hành khảo sát, điều tra nhu cầu của người dân đối với loại nhà này để chọn địa điểm xây dựng phù hợp. Chính thị trường sẽ điều tiết mặt hàng căn hộ 25m2 này, nên không thể làm tràn lan, cũng không nhất thiết phải làm ở ngoại thành vì nhiều khu tái định cư đã được xây ở ngoại thành nhưng bị bỏ hoang không ai ở.

Cùng chung quan điểm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Đào Ngọc băn khoăn, mặc dù Luật Nhà ở 2014 đã bỏ quy định về diện tích căn hộ tối thiểu là 45m2, song “quy mô căn hộ trong các nhà chung cư cần phải nghiên cứu đồng bộ các yêu cầu chứ không phải chỉ để đáp ứng đề xuất của một doanh nghiệp hay để cải thiện tình hình kinh doanh bất động sản”.

Chuyên gia này phân tích, quy mô căn hộ trước hết phải xem xét ở chức năng của căn hộ đó vừa không chỉ là nơi để ở mà còn phải là nơi tái tạo sức lao động, bảo đảm vệ sinh môi trường để nâng cao chất lượng sống. Thực tế, đã có nhiều đề tài nghiên cứu khoa học về chiều cao căn hộ, khối lượng không khí cần thiết tối thiểu trong các phòng ngủ, diện tích tối thiểu phòng vệ sinh hay phòng bếp… và đó là cơ sở để xây dựng các quy định hiện hành về chung cư. Bên cạnh đó, phải xem xét yếu tố đóng góp của nhà ở với diện mạo đô thị. Và nhà ở liên quan nhiều đến đối tượng sử dụng là người ở, trong khi điều này luôn biến động và tác động nhiều đến hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng kỹ thuật của mỗi đô thị. Vì thế, “không nên cấp phép xây dựng các căn hộ có diện tích 25m2”, ông Nghiêm nói.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho biết, Bộ Xây dựng nếu chỉ đồng ý xây dựng diện tích căn hộ 25m2 nhưng không khống chế giá sẽ vô hình dung làm lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh căn hộ thương mại giá cao. Vì nếu những căn hộ cao cấp được phép làm 25m2 không khác gì chia nhỏ căn hộ rồi lại tái diễn cảnh nhồi cao ốc vào nội đô, gây ách tác giao thông, áp lực lên hạ tầng xã hội. Trước đây, quy định diện tích tối thiểu 25m2 cho nhà ở xã hội. Như vậy, nếu nhà ở xã hội với giá 8 triệu đồng/m2 ở khu vực đô thị, một căn hộ chung cư khoảng 200 triệu đồng. Nhưng nếu nhà ở thương mại cùng khu vực đó có giá 15 triệu đồng/m2, giá căn hộ sẽ bị đội lên 375 triệu đồng/căn hộ. Bản chất, căn hộ diện tích nhỏ chỉ phù hợp với người dân trong nội đô và trong nội đô nếu không phải nhà ở xã hội giá sẽ không hề rẻ.

Theo nhiều chuyên gia,  cần lấy các khu tập thể cũ ở Hà Nội làm bài học. Trước đây, chúng ta xây dựng những căn hộ tập thể chỉ 24m2 do tính toán diện tích bình quân là 6m2/người. Nhà 4 người thì 24m2 là hợp lý. Tuy nhiên, 15-20 năm sau thì diện tích bình quân như vậy lại quá nhỏ, không đạt yêu cầu. Đặc biệt hiện nay, chủ đầu tư xây xong chung cư là bán đứt cho người sử dụng. Nếu vẫn tiếp tục cách quản lý như thế hậu quả sẽ khó lường. Trong trường hợp chủ sử dụng căn hộ tự quản sẽ dễ biến những tòa nhà có diện tích mỗi căn hộ 25m2 thành các “khu ổ chuột” theo phương thẳng đứng vì mạnh ai người nấy cơi nới. Do đó, khâu quản lý cần đặc biệt coi trọng.

Lo ngại của các chuyên gia hoàn toàn có cơ sở, nếu cho phép xây dựng loại nhà có diện tích 25m2 khi không có quy hoạch sẽ dẫn đến quá tải dân số. Vì vài năm trước đã có những dự án xây dựng những căn hộ nhỏ khoảng 45m2 xen kẽ với những căn hộ diện tích lớn. Điển hình là 12 tòa nhà chung cư HH cao 40 tầng ở khu đô thị Linh Đàm,  trong đó 20% là các căn hộ có diện tích khoảng 45m2 chỉ sau vài năm dân cư ở đây đã lên tới 2 vạn người. Gấp đôi dân số ở một phường gần đó, dù thang máy đã được phân chia cho các tầng, nhưng xếp hàng chờ đợi là cảnh thường thấy vào giờ cao điểm, hầm để xe quá tải. Không gian sinh hoạt chung của cư dân luôn chật chội; tắc đường vẫn xảy ra dù đường rộng. Những tòa nhà này đã phá vỡ quy hoạch, gây áp lực lớn cho hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.